吴亚军：龙湖2018年业绩完成良好 今后重塑是关键

随着2018年年度报告的发布，上市来到第十年的龙湖(00960.HK)股价创出了登陆港股以来的新高。

2018年，龙湖以2006.4亿元的合同销售额，完成2000亿元的销售目标，并锁定行业前十的位置。

相比于规模稳健的增长，龙湖在盈利指标上表现得更好：营业额大涨了60.7%，核心净利润增长31.5%，毛利增长61.8%，毛利率达34.1%。

同时，龙湖一贯的财务优势也在继续，截至期末净负债率为52.9%;在手现金452.6亿元，约为短期债务的4倍;平均借贷成本为4.55%，几乎是央企水平。

这份成绩单展现了一个既不激进也不保守，不放弃规模但更注重质量，稳健而且多元的龙湖，很符合资本市场的审美和偏爱。

在年报中，龙湖集团董事长吴亚军对当前的房地产市场做出这样的判断：水大鱼大、蒙眼狂奔的时代注定一去不返了，回归、重塑成为共识。

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增长回归质量

2019年龙湖定下的销售目标为2200亿元，涨幅接近10%，行业位置保持前十左右。

也许单从这项数据来说，会感觉龙湖有些保守，但龙湖集团CEO邵明晓在业绩会上表示：“我们坚持达成稳健的增长态势。未来两三年，公司会保持核心盈利20%以上的增幅。”

“做有回款的签约，有利润的回款。”

这是龙湖眼中销售额的本质，相比于一味追求规模数字，销售质量才是龙湖关注的核心。这也许就是吴亚军所说“回归”的含义。

详细来说，如今各大城市对于楼盘预售价格有着严格的规定，而龙湖的底线是毛利率达到25%才会选择出售。今年，个别城市有所放松，但料想不会是普遍现象，龙湖将利润率优先于规模。

“我们也观察到很多城市系统性的调控方案都在出台中，城市间甚至城市间的不同板块，分化会非常明显，我们判断市场会出现一定的窗口期，但不确定性很强。”邵明晓如是说。

因而，龙湖会加强对小周期和市场周期的研判，基于楼市现状采取审慎乐观和灵活的营销策略，进行价格策略强管控，强化运营弹性供货，希望抓住窗口期。

而龙湖的土地储备，为其应对市场变化提供了资本，在机会期可以充分入场抢占业绩。

去年，龙湖在拿地上花费730亿元，获取91宗土地，已布局环渤海、西部、长三角、华中和华南五大区域。接下来，龙湖会加大在粤港澳大湾区、华南、华中区域的布局。

目前，龙湖拥有总土储6636万方，权益面积4559万方，可以维持四年的开发。邵明晓表示，如果再加大土地储备，会占用很多资本。

龙湖深耕都市圈城市群，战略聚焦区域面积占总建面的比例很高。这是因为龙湖判断未来房价不会爆发式上涨，这种情况下，龙湖选择了精准、适宜的土地储备规模。

以48个城市的格局，完成2000亿元销售额，可以看出龙湖深耕路线的成功和对入驻城市的精准理解。

今年，龙湖拿地继续量入为出，保持健康资产负债表，净负债率全年控制在50%—60%之间。

值得一提的是，2018年，龙湖已售未结的合同销售额超过1900亿元，毛利率在25%以上，这会为未来龙湖的收入和利润提供强大保证。

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四大主航道协同

说完“回归”，再来关注龙湖的“重塑”。

2018年，龙湖地产更名为龙湖集团，以地产开发为核心，商业运营、长租公寓及智慧服务形成四大主航道业务，这无疑是企业的一次自我重塑。

经过这一年，龙湖的另外三大航道又前进得如何?

2018年，龙湖的投资性物业租金收入为40.9亿元，同比增长57.7%，商场、冠寓、其他收入的占比分别为87.8%、10.4%和1.8%。

邵明晓透露，目前龙湖在手商业项目有70多个，截至2018年12月底，集团累计开业商场29个，今年会再开业9个，到2020年会有超过50家商场开业，保持每年35%-40%增速，到2020年实现商业收入超过60亿元。

这些商场基本都在一二线城市的地铁上盖项目，加上十多年经验的运营团队，使得商业整体效益很高，毛利率超过70%，出租率超过97%。

至于长租公寓板块，“冠寓”已在北京、上海、深圳、杭州等城市开业运营，累计开业房间数量超53000间，成为长租公寓领域影响力TOP3品牌。冠寓整体出租率为50.1%，其中开业超过六个月的公寓出租率为87.4%。

目前，冠寓尚未进入盈利期，但邵明晓透露，到2020年冠寓会实现盈利。冠寓到今年底，计划累计开业接近10万间，到2020年收入突破20亿元，比原先三年十亿的计划步伐更快。

重塑中的龙湖强调四条主航道协同发展，只有地产开发高质量的增长才能保证商业、长租公寓和智慧服务的持续投入，这也是龙湖不单一追求规模的重要原因。